投资｜海外置业如何选择合适的目的地

近两年，海外置业已经成为海外投资的新动向。选择什么地区购房，需要考虑什么因素，是有意向进行海外置业的投资者普遍关心的问题。本文将与大家一起扒一扒海外置业需要考量的因素，同时以欧美和东南亚为例，对比老牌市场和新兴市场的优劣势。

本质上，海外置业就是海外投资，所以汇兑损益风险、投资成本与回报是基本的考量因素，此外，作为投资者，你还需明确自己的置业需求，是否有居住的需要。

一、汇兑损益风险

汇兑损益，简单说，就是因为两种货币的汇率波动引起的“多花钱”或“少花钱”。汇率波动性大是引起汇兑损益风险的主要因素。

美国在这一考量因素中目前不具备优势，2016年人民币兑美元的趋势是跌，跌，跌···许多投行认为今年人民币兑美元会跌到6.8，所以今年用人民币去美国置业有些“不划算”。

欧洲受英国退欧公投的影响，欧元、英镑大跌，现在用人民币去欧洲买房比之前“省钱”，不过因为退欧的影响，欧元和英镑未来涨跌的不确定性比较高，如果未来再次出现下跌，房产有贬值的可能，所以欧洲在汇兑损益的考量中属于有优势，但也有风险。

相比之下，东南亚的汇兑损益风险最低。英国退欧公投后，东南亚市场几乎没有受到这一“黑天鹅”事件的影响，这是一个相对稳定的市场，各国汇率波动小，带来的汇兑损益风险也最低。

可以说，在汇兑损益风险的考量中，如果你想选择一个最安全的置业地区，那么东南亚是首选。

二、投资成本与回报

投资回报率是各位投资者最关注的问题，我们可以从投资成本和投资回报两方面来看。

投资成本，主要看房价和维护费用。

首先看房价对比，可以说没有对比就没有伤害，国外的置业成本远远低于国内。

你肯定想不到，欧美国家的平均房价，只有中国二三线城市的水平。以美国洛杉矶为例，居住面积为130平方米的共管公寓（即土地共有），价格在28万美元，折合成人民币就是1.5万/平方米。这个数据也说明海外置业已经不再是富人的专属。

同样，欧洲的平均房价也只有RMB1.6万/平方米，不过欧洲国家间房价差异较大，如果你有20万欧元，在德国可以买到97平米的房子，在英国却只能买不到一半大小的房子。

东南亚的房价与欧洲类似：因国而异。新加坡房价排名世界第七，价格高达每平米15万，而与之相邻的马来西亚，即便最贵的城市吉隆坡，房价也只有RMB3万/平方米，而槟城和新山的房价只有吉隆坡一半，每平米1.5万人民币左右。

在购房成本上，三个地区可谓势均力敌，然而考虑到人工与税务政策，欧美的房屋维护费用则高于东南亚。

投资回报主要看房屋的升值空间和租赁回报。在升值空间方面，三个地区具有明显差异。东南亚，作为新兴市场的代表，在升值空间上具有明显优势。

以马来西亚为例，现在房价处于低位，当地政府正大力招商引资，发展基础设施建设，加之马来西亚本身的旅游优势，房价具有连续上涨的动力和优势。

换句话说，你越早选择买入马来西亚的房产，未来转手房产赚取的收益就有可能越高。

同时，由《全球房地产指南》(Global Property Guide)2015年公布的数据显示，在亚洲众多国家和地区中，马来西亚房价水平较低，但是租赁投资回报率达到4.57%，远高于中国(2.66%)，香港(2.82%)和新加坡(2.93%)。

良好的投资回报率也是实现以房养学的必要条件，如果你有考虑将来让子女接受海外教育，东南亚置业同样值得推荐。不仅新加坡拥有众多名校，许多名校也有分校设置在东南亚，比如英国纽卡斯尔大学、美国莱佛士大学等。

作为老牌发达市场的代表，欧美国家的市场相对饱和，升值空间小，所带来的投资回报率自然低于新兴市场。尽管欧美拥有众多名校，但投资回报率未必能保证“以房养学”。

三、明确置业需求

除了投资，相信有很多读者也有考虑在海外购房给家人居住或度假。如果有自己居住或度假的需求，那么环境和气候也是重要的考量因素。

欧美在人文环境上具有自己的优势，适合旅游；而东南亚的优势则在于自然环境和气候，更适宜居住和度假。其次，中国去东南亚4-6小时航程基本覆盖，无时差；而欧美飞行航程在12小时以上，且有时差。

当然，如果你选择在海外置业居住，多少会有移民的考虑或打算。关于移民政策，老牌国家与新兴国家的移民政策可谓差异悬殊；欧美国家对移民持限制态度，相比于持鼓励政策的东南亚，移民门槛要高很多。

综上对比，东南亚是目前海外置业最稳定且是投资回报率预期最高的地区；而马来西亚则是东南亚置业的第一选择。在马来西亚购房不仅能为你带来良好的投资回报率，同时永久产权和零遗产税也会对你财产的做出进一步保证。其次，它在地理位置上毗邻新加坡，有良好的教育优势和发展助力，是东南亚置业当之无愧的首选。

对于中国投资者而言，马来西亚的另一优势是语言，当地华人比例高达四分之一；友好的语言和人文环境，会让你更好的融入当地生活。

中国碧桂园在马来西亚开发的森林城市，更是将马来西亚的优势发挥到极致。首先，在地理位置上，森林城市与新加坡直线距离只有两公里；其次，在投资回报上，森林城市投资门槛低，只需要75万，你就可以购买一套森林城市的房子，考虑其地理位置以及马来西亚旅游业发达的大环境，森林城市具有很大的升值空间；最后，在教育方面，不仅“华侨生”的身份也可以作为国内名校的跳板，而且森林城市距离名校教育区仅有15分钟车程，可以说是“以房养学”的最佳选择。